Bestandverträge in Einkaufszentren: Aktuelle Entwicklungen in Judikatur und Rechtspolitik

wobl, März 2010 (23. Jahrgang)

a. Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch

Nachdem es zuletzt etwas ruhiger um die Frage nach der korrekten Qualifikation von Bestandverträgen in Einkaufszentren (EKZ) geworden zu sein schien, sind nunmehr wieder interessante Entwicklungen zu verzeichnen. Einerseits liegt eine neue Entscheidung des OGH vor, die als weiterer beachtlicher Schritt zur Konsolidierung der einschlägigen Judikatur gewertet werden kann. Andererseits werden dem Vernehmen nach gegenwärtig massive Anstrengungen unternommen, um eine gesetzgeberische Intervention zu diesem Themenkomplex herbeizuführen. Im folgenden Beitrag werden die geschilderten aktuellen Entwicklungen näher dargestellt und gewürdigt.

I. Die jüngste Entscheidung des 6. Senats zur Qualifikation von Bestandverträgen in EKZ

Wie die höchstgerichtliche Judikatur bislang auf das Einsetzen der (mittlerweile höchst umfangreichen) EKZ-Diskussion im rechtswissenschaftlichen Schrifttum reagiert hat, darf als bekannt vorausgesetzt werden: Der 7. Senat hielt zunächst ungeachtet der aufgeflammten literarischen Diskussion – und ohne insoweit überhaupt eine grundlegende Rechtsfrage zu erkennen – an jenen Pacht-Präjudizien fest, die – aufgrund ihrer dogmatischen Fragwürdigkeit – diese Diskussion ausgelöst hatten. Vom 3. Senat wurde dann allerdings in weiterer Folge ein Judikaturstrang entwickelt, der der konkreten Vertragsgestaltung (bzw – damit ja untrennbar verbunden – dem gemäß § 914 ABGB zu ermittelnden Parteiwillen) insofern verstärkt Rechnung trug, als Bestandverträge in EKZ jedenfalls als Mietverträge iSv § 1 Abs 1 MRG zu qualifizieren sind, wenn die Parteien offenbar selbst von einer derartigen Qualifikation ausgegangen sind und dem – etwa durch Detailverweise auf einzelne Paragraphen des MRG (die ja bei der Annahme eines dem MRG gar nicht unterliegenden Pachtvertrages keinen rechten Sinn ergeben) – auch vertraglich Rechnung getragen haben. Dieser Zugang vermochte sodann – ungeachtet der von Teilen des Schrifttums daran geübten Kritik – auch den 7. Senat zu überzeugen und wurde von ihm übernommen. Dem 1. Senat blieb es schließlich vorbehalten, aus Anlass einer Haupt-/Nebenbetriebs – Konstellation, deren dogmatisch enge Verwandtschaft zu den EKZ-Fällen ja bereits mehrfach betont wurde, ganz allgemein, dh unabhängig von der konkreten Vertragsgestaltung und den rechtlichen Einschätzungen der konkreten Vertragsteile, mit dem vermeintlichen Dogma aufzuräumen, dass die Möglichkeit zur Partizipation an bereits vorhandenen Passantenströmen sowie die Vereinbarung eines umsatzabhängigen Bestandzinses und einer Betriebspflicht für die Qualifikation eines Bestandvertrages als Unternehmenspacht ausreicht, wenn bei Vertragsende keine Pflicht zur Rückstellung des vom Bestandnehmer betriebenen Unternehmens vorgesehen ist; dies jedenfalls immer dann, wenn dem Bestandnehmer vom Bestandgeber über das „nackte“ Bestandobjekt hinaus keine sonstigen Betriebsmittel überlassen werden, die er für den Betrieb seines Unternehmens benötigt, der Bestandnehmer diese vielmehr erst selbst in ganz erheblichem Umfang beizusteuern hat. Abzuwarten blieb somit nur mehr, ob sich diesem Zugang des 1. Senates auch andere Senate anschließen werden und ob dies auch speziell für einen Bestandvertrag in einem EKZ, bei dem nicht ohnedies schon der Parteiwille in Richtung Miete deutet, der Fall sein wird.

Beides ist nunmehr durch die jüngste Entscheidung des 6. Senates erfolgt. Konkret qualifizierte der 6. Senat einen geradezu lupenreinen EKZ-Bestandvertrag in einem ebenso lupenreinen EKZ als Mietvertrag, und zwar ungeachtet des Umstandes, dass der Bestandvertrag keine Indizien für eine Vertragstypenqualifikation durch die Parteien in Richtung Miete enthielt, ja diese sogar selbst und übereinstimmend (!) vom Vorliegen eines Pachtvertrages ausgegangen waren.
Als besonders bedeutsam an der Entscheidung des 6. Senates, der mit dieser Entscheidung wohl zugleich auch seinen bisherigen Rechtsstandpunkt in dieser Frage revidierte, ist hervorzuheben, dass sie wohl keinen Zweifel mehr daran lässt, dass es auch in EKZ ausschließlich darauf ankommt, ob man bezüglich des vom Bestandnehmer betriebenen Unternehmens vom Vorliegen einer Unternehmenspacht ausgehen kann. Es wird somit, zumindest im Ergebnis, auch von dieser Entscheidung der zuletzt von manchen so intensiv propagierten „Zwei-Unternehmens-Lehre“ eine Absage erteilt.
Dem ist uneingeschränkt zuzustimmen, könnte doch auch die Berücksichtigung der Tatsache, dass ein EKZ ein selbständiges Unternehmen darstellt, nichts daran ändern, dass, zumindest in aller Regel, (auch) dieses Unternehmen nicht, und zwar auch nicht teilweise, den Gegenstand eines Pachtvertrages bildet. Denn eine (teilweise) Überlassung des Unternehmens „EKZ“ an die Bestandnehmer des EKZ zur Fruchtziehung im pachtvertraglichen Sinn würde ja ua voraussetzen, dass diese (zumindest anteilig) auch jene Früchte lukrieren können, die das Unternehmen „EKZ“ abwirft (= Bestandzinse). Davon kann in der Praxis freilich nicht einmal ansatzweise die Rede sein.

Als mit der solcherart verfestigten „Ein-Unternehmens- Judikatur“ in völligem Einklang stehend ist es auch anzusehen, dass von der vorliegenden Entscheidung für den (im EKZ freilich gerade typischen) Fall, dass dem Bestandnehmer vom Bestandgeber bloß ein „Edelrohbau“ zum Gebrauch überlassen wird, der Partizipationsmöglichkeit des Bestandnehmers an der Infrastruktur des EKZ sowie an dessen Branchenmix keinerlei in Richtung Unternehmenspacht ausschlagende Relevanz zugemessen wurde. Die Richtigkeit dieser Bewertung erhellt daraus, dass derartiges zwar vielleicht einen gewissen „Mehrwert“ für den Bestandnehmer darstellt, dass diesem „Mehrwert“ aber, zumal bei im EKZ erst zu etablierenden (Handels-)Unternehmen und speziell für den Fall, dass diese Handelsunternehmen gleichzeitig mit der erstmaligen Eröffnung des EKZ ihren Betrieb aufnehmen, im Vergleich zu den Investitionen und Beiträgen des Bestandnehmers idR bei weitem nicht die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt.
Schließlich und endlich gelangt der 6. Senat in seiner jüngsten Entscheidung auch völlig zu Recht zum Ergebnis, dass dann, wenn der objektive Inhalt eines Bestandvertrages ausschließlich die Annahme eines Mietvertrages rechtfertigt, ein allfälliger subjektiver Wille der Parteien in Richtung Unternehmenspacht völlig unbeachtlich zu bleiben hat. Dies folgt ganz zwanglos aus dem zwingenden Charakter der Normen des MRG und führt im Ergebnis dazu, dass sich die Vertragstypenqualifikation durch die Parteien im gegebenen Zusammenhang gleichsam als Einbahnstraße darstellt: Läge objektiv (auch) die Voraussetzung für die Annahme einer Unternehmenspacht nahe (was va die Überlassung eines auch zur Fruchtziehung tauglichen Bestandobjektes erfordert), so wäre es den Parteien möglich, bloß allgemein Miete (dh die bloße Überlassung des Gebrauches) oder speziell die Anwendbarkeit der Normen des MRG privatautonom zu vereinbaren. Fehlt es aber am objektiven Vorliegen der für eine Unternehmenspacht zu fordernden Voraussetzungen (was nach der zustimmungswürdigen Auffassung des 6. Senates bei Bestandverträgen in EKZ ja regelmäßig der Fall ist), so könnte auch ein gegenteiliger Vertragswille nichts an der Anwendbarkeit des MRG auf den Bestand(= Miet)Vertrag ändern.

Korrespondenz: a. Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch, Universität Wien, Juridicum, Institut für Zivilrecht, Schottenbastei 10–16, 1010 Wien

Gesamter Beitrag in wobl, März 2010, 23. Jahrgang.
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