Das dänische Mieterschutzrecht im Überblick

wobl, Mai 2010 (23. Jahrgang)

Mag.a Nina Atzlinger

Der vorliegende Beitrag setzt die Reihe „Soziales Mietrecht in Europa“ fort; die Beiträge werden im Rahmen eines von Prof. Dr. Paul Oberhammer (Zürich) und Univ.-Prof. Dr. Andreas Kletecˇka (Salzburg) geleiteten und vom Jubiläumsfonds der Oesterreichischen Nationalbank geförderten Projekts (Projektnummer 11997) erstellt und sollen rechtsvergleichende Impulse für die österreichische Diskussion bieten.

A. Einleitung

I. Die Entwicklung des Mietrechts

Das dänische Mietrecht war von Beginn an zahlreichen Änderungen unterworfen. Gesetze über Mietwohnungen und den Gewerbeschutz wurden erstmals 1937 erlassen und damit der Grundstein der mietrechtlichen Gesetzgebung gelegt. Dadurch wurde insb die bislang geltende Vertragsfreiheit und das Kündigungsrecht des Vermieters eingeschränkt. In Reaktion auf den 2. Weltkrieg und den danach herrschenden Wohnungsmangel wurden ab 1939 „temporär“ geltende Gesetze eingeführt. Diese sahen ua eine Höchstmiete, die einen „Preisstopp“ als Grundlage hatte und eine Erhöhung des Mietzinses nur bei Neuvermietungen ermöglichte, und den Kündigungsschutz, der auf das Vorliegen eines näher umschriebenen Kündigungsgrundes abstellte, vor. Diese temporären Gesetze wurden in Folge in das „permanente“ Mietgesetz überführt. Sie bildeten ab 1958 einen eigenen Abschnitt, der schließlich 1967 durch das Wohnungsregelungsgesetz (lov om midlertidig regulering af boligforholdene) wieder vom Mietgesetz getrennt wurde. Zweck der Aufsplitterung war die Abschaffung jener Bestimmungen, die sich primär auf die Situation während des 2. Weltkriegs bezogen. Der Kündigungsschutz blieb allerdings bestehen. Für Mietverträge über Mietobjekte außerhalb des örtlichen Geltungsbereiches der „temporären“ Regeln wurde gleichzeitig ein neues Prinzip der Mietzinsbemessung eingeführt: der Mietzins darf jenen Wert, der durch einen Vergleich der Mietzinse entsprechender Mietobjekte im Wohnviertel festgelegt wird, nicht wesentlich übersteigen (s dazu Kapitel D.II.1.). Dieser Wert ist auch der höchstzulässige Mietzins für geregelte Mietverträge, bei welchen der Mietzins ansonsten „kostenbestimmt“ sein muss. Die Mietzinsermittlung für Gewerbemietverhältnisse wurde in diesem Zusammenhang von den bisherigen Einschränkungen befreit und an den Wert des Mietobjekts gebunden.
Das Wohnungsregelungsgesetz mit seinen eigentlich temporären Regeln wurde nicht aufgehoben, sondern 1975 umfassend novelliert: ein neues Mietzinsfestlegungsprinzip in Form des sog „kostenbestimmten Mietzinses“ wurde eingeführt. Dieser errechnet sich auf Grundlage der Ausgaben für die Immobilie und eines näher definierten Ertragsprozents (dazu Kapitel D.III.1.).
Die Mietrechtsnovelle 1980 brachte keine wesentlichen Änderungen des mietrechtlichen Systems aus 1975. Die derzeitige Rechtslage basiert auch weiterhin auf dem Mietgesetz und dem Wohnungsregelungsgesetz. In Ergänzung zum Mietgesetz wurden 1989 besondere Regeln zur Ermittlung des Mietzinses für Gewerbemietverträge eingeführt. Weiters wurden verschiedene Ausnahmeregelungen in das Wohnungsregelungsgesetz aufgenommen, die den Verwaltungsaufwand des Vermieters reduzieren sollten, wie etwa die Festlegung des Mietzinses anhand des Werts des Mietobjekts und nicht der tatsächlichen Ausgaben für die Immobilie (s Kapitel D.III.6.).
In jüngerer Zeit neigt der Gesetzgeber dazu, Sondergesetze für bestimmte Mietvertragstypen zu erlassen, anstatt entsprechende Bestimmungen in das allgemeine Mietgesetz aufzunehmen. Am 1. Juli 1998 trat etwa das Gesetz zur Miete im gemeinnützigen Wohnungsbau in Kraft. Außerdem wurde die Regelung der Gewerbemietverträge in das Gewerbemietgesetz ausgegliedert, das für die Vermietung zu anderen als Wohnzwecken gilt. Das Gesetz trat am 1. Januar 2000 in Kraft. Es gewährt den Parteien einen größeren Gestaltungsspielraum, da einerseits eine Reihe bisher zwingender Regelungen dispositiv gestellt wurde und andererseits durch ein neues Prinzip der Mietzinsfestlegung die aktuellen Marktverhältnisse in weit höherem Ausmaß berücksichtigt werden können. Die zahlreichen weiteren Gesetzesänderungen verfolgten kein übergeordnetes Ziel, sondern erfolgten in bloßer Reaktion auf Einzelfälle. Lediglich das Gewerbemietgesetz kann als Ausdruck einer echten Liberalisierung angesehen werden. Insgesamt stellt sich daher das dänische Mietrecht als ein besonders umfassender und detaillierter Regelungskomplex dar. Für Laien ist es außerordentlich schwer, Klarheit über das für ein bestimmtes Mietverhältnis geltende Recht zu erlangen. Die vielen verschiedenen Bestimmungen über die Mietzinsfestlegung tragen zusätzlich zu juristischer Unsicherheit bei. Verschiedene Versuche zur Bereinigung dieser Situation sind zwischenzeitlich gescheitert. Aus politischer Sicht wäre eine Einigung zwischen Vermieter- und Mieterorganisationen erforderlich gewesen, da jedoch keine der Beteiligten eine Verschlechterung akzeptieren konnte, haben diese Versuche – nach jahrelangen Verhandlungen – jedes Mal ohne Ergebnis geendet.
Die häufigen Gesetzesänderungen haben zahlreiche intertemporale Probleme zur Folge. Wenn sich der Gesetzgeber diesen gestellt hat, dann durch die Einschränkung des Anwendungsbereiches auf neue Verträge. In den meisten Fällen hat er jedoch geschwiegen. Die Übergangsproblematik muss demnach nach allgemeinen intertemporalen Prinzipien gelöst werden. Dadurch wird die Ermittlung relevanter Bestimmungen noch undurchsichtiger.
Das Gewerbemietgesetz erfasst grundsätzlich auch bestehende Mietverträge, sieht jedoch näher angeführte Ausnahmen vor. Die Textierung der Übergangsbestimmungen und die Erläuterungen in den Gesetzesmaterialien führten zu einem Meinungsstreit darüber, ob die Ausnahmen erschöpfend seien oder durch Auslegung weitere ermittelt werden können. Das dänische Oberste Gericht hat schließlich festgestellt, dass die Aufzählung erschöpfend ist – allerdings nicht in allen Punkten, was nur weitere Unklarheiten erzeugte.

II. Das derzeit gültige Mietrecht

Das dänische Mietrecht unterteilt sich in vier Hauptgesetze: Mietgesetz, Wohnungsregelungsgesetz, gemeinnütziges Mietgesetz und Gewerbemietgesetz.
Während Gewerbemietverhältnisse den Regeln des Gewerbemietgesetzes unterliegen, kann das Wohnungsmietverhältnis in den Anwendungsbereich verschiedener Gesetze fallen. Das Gewerbemietgesetz gilt für Mietverhältnisse, bei denen die Vermietung ausschließlich zu anderen als Wohnzwecken erfolgt.
Auf Wohnungsmietverhältnisse im privaten Vermietungssektor sind das Mietgesetz und das Wohnungsregelungsgesetz anzuwenden. Das Mietgesetz gilt nur für Mietverhältnisse, die ganz oder teilweise Wohnzwecken dienen. Das bedeutet, dass auch gemischte Mietverhältnisse, die sowohl aus einem Wohn- als auch einem Gewerbeteil bestehen, vom Mietgesetz erfasst werden. Das landesweit gültige Mietgesetz ist zwar das „Hauptgesetz“, gilt jedoch nur soweit das Mietverhältnis nicht anderen Gesetzen unterliegt. Mietverträge, die dem gemeinnützigen Mietgesetz oder Gewerbemietgesetz unterliegen, sind ausdrücklich ausgenommen.
Das Wohnungsregelungsgesetz (boligreguleringsloven) enthält Bestimmungen, die die Regeln des Mietgesetzes entweder ergänzen oder ersetzen. Es kommt nur zur Anwendung, wenn dies der Gemeinderat der jeweiligen Gemeinde, in der das Mietobjekt liegt, beschlossen hat. Solche Gemeinden werden „regulierte Gemeinden“, andere „nicht regulierte Gemeinden“ genannt. Das Gesetz ist in nahezu allen größeren Gemeinden in Kraft. Welche Bestimmungen in concreto anzuwenden sind, hängt zT von verschiedenen Eigenschaften der Immobilie, wie der Anzahl an Mietwohnungen und dem Umfang der Gewerbeflächen, ab (dazu genauer unten Kapitel D.III.). Das gemeinnützige Mietgesetz (almenlejeloven)6) gilt für Wohnobjekte, die sich im Eigentum einer öffentlichen Wohnungsorganisation – wie einer Gemeinde, einem Kreis oder bestimmten selbständigen Institutionen – befinden. Mischmietverhältnisse fallen unter das Gesetz. Es entspricht in vielerlei Hinsicht dem Mietgesetz, Abweichungen betreffen insb die Mietzinsfestlegung und Instandhaltungsumlage. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass der gemeinnützige Wohnbau von öffentlichen Förderungen profitiert. Im Folgenden steht der private Mietsektor im Mittelpunkt, der öffentliche Sektor wird jedoch dort mit einbezogen, wo dies als notwendig erachtet wird.

Korrespondenz: Claus Rohde, Ph.D., School of Law, Department of Private Law, Bartholins Allé 9, Building 1340, 8000 Aarhus C, Dänemark

Gesamter Beitrag in wobl, Mai 2010, 23. Jahrgang.
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