Die Kosten des Umlegungsverfahrens nach der wr BauO

bbl Heft 1, Februar 2010
13. Jahrgang

Paul Oberndorfer

Der OGH hat in seinem Beschluss vom 19.5.2009, 8 Ob 153/08w erstmals zur Aufteilung der Sachkosten in einem Umlegungsverfahren nach der Bauordnung für Wien Stellung genommen und dabei die bisherige Behörden- und Gerichtspraxis revidiert. Die Entscheidung gibt Anlass, die Frage der Kostentragung im Umlegungsverfahren im Folgenden zu erörtern.

1. Instrument der Umlegung

Die Bauordnung für Wien (wr BauO) sieht als bodenordnende Maßnahme das Rechtsinstrument der Umlegung vor. Die Umlegung soll eine Korrektur des Zuschnitts von Grundstücken zum Zweck der Erschließung von Bauland ermöglichen, wenn zB die unzweckmäßige Form oder Größe der betroffenen Grundstücke eine Bebaubarkeit nicht zulassen. Dabei sieht der Gesetzestext vor, dass die im Umlegungsgebiet gelegenen Grundflächen zu einer Gesamtmasse zusammengefasst werden sollen und nach Ausscheiden allfällig erforderlicher Verkehrsflächen bzw an die Gemeinde abzutretende Grundflächen das verbleibende Bauland die Verteilungsmasse bildet. Diese wird auf die Eigentümer des umzulegenden Gebietes aufgeteilt, wobei der prozentuelle Anteil der zugeteilten Fläche an der Verteilungsmasse dem der eingebrachten Flächen an dieser Masse entsprechen soll (Flächenumlegung). Dadurch sollen Bauplätze oder Baulose von solcher Gestalt und Größe geschaffen werden, dass auf ihnen den Anforderungen der wr BauO und des Bebauungsplanes entsprechende Gebäude errichtet werden können. Regelmäßig erfahren durch die Umlegung der Erschließung von Grundstücksflächen die neugebildeten Grundstücke eine erhebliche Aufwertung.

2. Verfahren der Kostentragung – sukzessive Kompetenz

Im Rahmen dieses Umlegungsverfahrens ist ein Umlegungsplan zu erstellen, dessen Kosten, ebenso wie allfällige aus der Masse zu leistende Entschädigungen sowie sonstige Barauslagen, Kommissionsgebühren und Verwaltungsabgaben (§§ 76–78 AVG) von den Parteien des Umlegungsverfahrens zu bezahlen sind. Die Abrechnung der Sachkosten hat grundsätzlich mit Bescheid des Magistrats zu erfolgen. Wenn eine Partei mit dieser Entscheidung nicht einverstanden ist, liegt hier ein Fall der sogenannten „sukzessiven Kompetenz“ vor: Sofern sich eine Partei des Umlegungsverfahrens mit der Entscheidung des Magistrats nicht zufrieden gibt, steht es ihr frei, binnen drei Monaten ab Zustellung des Umlegungsbescheides die Entscheidung eines ordentlichen Gerichts (Verfahren Außerstreitsachen) über die Höhe der Geldentschädigung und des Wertausgleiches zu begehren. Mit der Einlangung des Antrages bei Gericht tritt die Entscheidung des Magistrats außer Kraft. Dabei überprüft das ordentliche Gericht nicht den Bescheid der Verwaltungsbehörde gleich einer Rechtsmittelinstanz, sondern entscheidet in dieser Sache völlig neu: Irrig ist deshalb die Anordnung des § 31 Abs 3 wr BauO, dass „gegen“ den Bescheid des Magistrats die Anrufung des ordentlichen Gerichts zulässig ist.

3. Verteilung der Kosten des Umlegungsverfahrens – bisherige Praxis

Der Hauptanteil der im Rahmen des Umlegungsverfahrens entstehenden Kosten ist meist mit der Einholung eines Sachverständigengutachtens und der Erstellung eines Umlegungsplanes verbunden. Daneben fallen regelmäßig noch Kosten der Verbücherung im Grundbuch sowie Barauslagen, Kommissionsgebühren und Verwaltungsabgaben an. Die wr BauO idF LGBl Nr 25/2009 sieht nun vor, dass gemäß § 34 Abs 1 die Kosten des Umlegungsverfahrens „auf die Parteien nach den Eigentumsanteilen an den von ihnen eingebrachten Grundflächen, mit Ausnahme jener des öffentlichen Gutes, aufzuteilen sind.“ Vor der Novellierung aus dem Jahr 2009 sah § 34 Abs 3 wr BauO Folgendes vor: „Die Sachkosten sind durch Umlegungsbeiträge zu decken. Die Höhe der Beiträge richtet sich nach den Anteilen an den eingebrachten Grundstücken mit Ausnahme jener des öffentlichen Gutes.“ Der Magistrat der Stadt Wien legte diese Bestimmung regelmäßig so aus, dass die Kosten des Umlegungsplans zunächst durch die Anzahl der eingebrachten Grundstücke geteilt wurden, unabhängig von Größe, Wert oä der eingebrachten Grundstücke. Die auf die einzelnen Grundstücke entfallenden Teilbeträge wurden dann allenfalls auf die Miteigentümer der einzelnen Grundstücke entsprechend deren Quoten aufgeteilt. Sofern somit ein Miteigentümer Alleineigentum an einem eingebrachten Grundstück inne hatte, war er verpflichtet, den gesamten Teilbetrag, der auf dieses Grundstück entfiel, zu entrichten. Die gleiche Auslegung des § 34 Abs 3 wr BauO wurde – unter Hinweis auf den Wortlaut des § 34 Abs 3 wr BauO, der keine Aufteilung nach Grundstücksgröße, Schätzwert, Lage, Beschaffenheit, Anteilen an der „Umlegungsmasse“ etc erlaube – auch von den ordentlichen Gerichten vorgenommen.

Den gesamten Beitrag finden Sie in bbl, Heft 1,Februar 2010, 13. Jahrgang

Korrespondenz: RA Dr. Paul Oberndorfer, Beurle Oberndorger Mitterlehner Rechtsanwälte, landstraße 9, 4020 Linz, Österreich