Erhaltungspflichten im Mietrecht – zum aktuellen Stand der Diskussion

bbl Heft 4 August 2010
13. Jahrgang

Dr. Renate Pletzer

Bereits seit den ersten beiden mietrechtlichen „Klausel-Entscheidungen“ des OGH ist das Thema „Erhaltung des Mietobjekts“, insbesondere aber die Frage nach Zulässigkeit und Grenzen von Erhaltungsvereinbarungen, in aller Munde. Innerhalb weniger Jahre hat sich dazu eine Diskussion entwickelt, die für „Außenstehende“ kaum mehr zu überblicken ist. Im Folgenden werden, ausgehend von den gesetzlichen Regelungen der Erhaltung der Mietsache, der aktuelle Diskussionsstand sowie seine Hintergründe dargestellt. Dabei soll beleuchtet werden, welche Grenzen sich für vertragliche Erhaltungsvereinbarungen nach dem derzeitigen Stand der Rsp ergeben und welche Fragen nach wie vor offen sind.

1. Gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters

Zunächst lohnt es sich, einen kurzen Blick auf die „gesetzliche Ausgangslage“ zu werfen und zu fragen, was in Erhaltungsbelangen gilt, wenn der Mietvertrag diesbezüglich keine Regelungen enthält. Dabei kommt es ganz entscheidend darauf an, ob der Vertrag in den sog Vollanwendungsbereich des MRG fällt oder nicht.

1.1 Erhaltung bei Nicht- oder Teilanwendung des MRG

Unterliegt der Mietvertrag überhaupt nicht dem MRG („Nichtanwendungsbereich“) oder finden im Rahmen des § 1 Abs 4 MRG nur einzelne Bestimmungen des Gesetzes – wozu die Erhaltungs- und Instandhaltungsbestimmungen gerade nicht zählen – auf den Vertrag Anwendung („Teilanwendungsbereich“), bestimmt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 ABGB. Danach hat der Vermieter den Bestandgegenstand im vertraglich vereinbarten, den „bedungenen“ Gebrauch ermöglichenden, Zustand zu übergeben und während der gesamten Vertragszeit in diesem ursprünglich geschuldeten Zustand zu erhalten. Nach § 1096 ABGB ist der Vermieter also prinzipiell voll erhaltungspflichtig, so es nicht um die Behebung von Schäden geht, die der Mieter oder ihm zurechenbare Personen selbst verursacht bzw verschuldet haben.
Zur Durchsetzung der Erhaltungspflicht des Vermieters steht dem Mieter gem § 1096 Abs 1 S 2 ein gesetzliches „Zinsminderungsrecht“ zur Verfügung, auf welches bei Liegenschaftsmietverträgen nicht im Vorhinein verzichtet werden kann (§ 1096 Abs 1 S 3). Die Erhaltungspflicht des Vermieters selbst ist jedoch dispositiv, dh sie kann grundsätzlich eingeschränkt, abbedungen oder aber auf den Mieter übergewälzt werden. Die Frage nach den Grenzen solcher Vereinbarungen bildet das „Herzstück“ der aktuellen Diskussion (s dazu unten 2.)

Den gesamten Beitrag finden Sie in bbl, Heft 4, August 2010, 13. Jahrgang

Korrespondenz: Ass.-Prof. Dr. Renate Pletzer, Fachbereich Privatrecht, Universität Salzburg, Churfürststraße 1, 5020 Salzburg, Österreich

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