Mieterschutz in der Bundesrepublik Deutschland

wobl, Dezember 2009 (22. Jahrgang)

Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein
RA Dr. Arnold Lehmann-Richter

Der vorliegende Beitrag setzt die Reihe „Soziales Mietrecht in Europa“ fort; die Beiträge werden im Rahmen eines von Prof. Dr. Paul Oberhammer (Zürich) und Univ.-Prof. Dr. Andreas Kletecka (Salzburg) geleiteten und vom Jubiläumsfonds der Österreichischen Nationalbank geförderten Projekts (Projektnummer 11997) erstellt und sollen rechtsvergleichende Impulse für die österreichische Diskussion bieten.

A. Historische Grundlagen und Entwicklung des sozialen Mietrechts in DeutschlandI.

I. Mieterschutz im BGB von 1900

In seinem Bericht, der als erster dieser Reihe in wobl 2007, 93 erschien, hat Roger Weber das soziale Mietrecht der Schweiz, ebenso wie das Österreichs, als „Kind des 20. Jahrhunderts“ bezeichnet. Das trifft auf Deutschland ebenfalls zu, zumal, wenn man den von Weber gemachten Zusatz „hauptsächlich“ berücksichtigt. Am 1. Januar 1900 trat das BGB und damit ein (erstmals einheitliches) Mietrecht in Kraft, das ganz im Banne der Vertragsfreiheit und eines liberalen Eigentumsbegriffs stand, der heute in Art 14 Abs 2 Grundgesetz (GG) statuierten Sozialbindung allenfalls rudimentär unterlag. Dazu, den Mieter von Wohnraum in besonderer Weise zu schützen, sah der Gesetzgeber des ausgehenden 19. Jahrhunderts weniger Anlass als noch der Preußische König Friedrich II. – dieser war in der 2. Hälfte des 18. Jahrhunderts den ärgsten Auswüchsen am Wohnungsmarkt entgegen getreten. Dabei ging es ihm freilich weniger darum, der „überragenden Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt der menschlichen Existenz“ Rechnung zu tragen – ein Gedanke, der sich wie ein roter Faden durch die Begründungen zieht, die Gesetzgebung, Rechtsprechung und Schrifttum zur Rechtfertigung eines „sozialen Mietrechts“ in den zurückliegenden Jahrzehnten gegeben haben –, sondern um die Vermeidung von Unruhen in einer durch Kriegsführung stark belasteten Bevölkerung. Die Haltung des BGB von 1900 zur Erforderlichkeit besonderer Schutzvorschriften für Wohnraummieter kommt in der lakonischen Anordnung des ursprünglichen § 580 BGB zum Ausdruck: „Die Vorschriften über die Miethe von Grundstücken gelten auch für die Miethe von Wohnräumen und anderen Räumen.” Das hat dem BGB den Vorwurf eingetragen, es behandle so heterogene Lebenssachverhalte wie die Miete eines Esels und die einer Wohnung gleich.

Der Einsicht, dass das soziale Konfliktpotential eines liberalen Wohnraummietrechts besonders hoch ist, konnten sich die Väter des BGB allerdings nicht gänzlich verschließen. So kam es zu den Regelungen, die bei Veräußerung der vermieteten Liegenschaft das Mietverhältnis auf den Erwerber überleiten (heute §§ 566–567b BGB). Der 1888 vorgelegte Erste Entwurf hielt zunächst noch, gemeinrechtlicher Tradition folgend, am Grundsatz „Kauf bricht Miete“ fest. Die Aussicht, im Falle einer Veräußerung der Behausung vom Erwerber, wenn auch unter Wahrung einer Frist, vertrieben werden zu können, behagte vor allem dem Teil der deutschen Bevölkerung nicht, der bislang einen weitergehenden Schutz genossen hatte. Ihn gewährte namentlich das Preußische Allgemeine Landrecht (ALR) von 1794 dessen § 358 im 21. Titel des I. Teils bestimmte, ein freiwilliger Verkauf ändere an den Rechten und Pflichten des Mieters nichts. Vergleichbares galt in den vom französischen Recht geprägten Teilen des Reichs. In seinem Gutachten für den 19. Deutschen Juristentag im Jahre 1888 hob Otto Fischer deutlich hervor, es sei nach Lage der Dinge nicht zu erwarten, „daß zwei Drittel des deutschen Volkes bereit sein werden, ihr der Natur der Sache, den Anforderungen der Zweckmäßigkeit und der Aufrechterhaltung von Treu und Glauben im Verkehr, der nationalen Entwicklung und der Cultur allein entsprechendes Recht zugunsten römischer, höchst spitzfindiger und gekünstelter, lediglich aus der ursprünglich zerbrechlichen Natur der Miete zu erklärender und in späterer Zeit nur infolge des Egoismus der besitzenden Klasse beibehaltenen Sätze aufzugeben.“ Unter Hinweis auf das „herrschende Rechtsbewusstsein“ wandte sich die 2. Kommission daher dem Prinzip zu, das über gut einhundert Jahre in § 571 BGB verankert war und von § 566 des geltenden BGB schlagwortartig mit „Kauf bricht nicht Miete“ umrissen wird. Cum grano salis wird der Mieter, dem das vermietete Grundstück bei Veräußerung bereits überlassen ist, geschützt, indem der Erwerber zum Vermieter wird, ohne dass es einer Eintragung des Mietverhältnisses in das Grundbuch bedarf. Diese Schutzvorschrift, die tatsächlich kaum mehr als einen Tropfen „sozialen Öls“ in das Räderwerk des neuen Zivilrechts einbrachte, galt unterschiedslos für Grundstücke, Wohnungen und andere Räume. Hervorhebung verdient dies, weil, wie sogleich zu zeigen ist, die auf die Notgesetzgebung folgende Entwicklung des „sozialen Mietrechts“ in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts vor allem das Recht der Wohnraummiete betraf. Das geltende deutsche Recht unterscheidet sich insofern also im Ansatz von den europäischen Rechtsordnungen, in denen auch Geschäftsraummieter in den Schutz einbezogen werden.

Infolge der geschilderten Zurückhaltung des Gesetzgebers ist es nicht verwunderlich, dass die Diskussion um den adäquaten Schutz des Wohnraummieters das BGB seit seiner Entstehung begleitet, was beinahe zwangsläufig zu erheblichen Änderungen der Normen und ihrer Systematik führen musste. Rasch wurde offenbar, dass die §§ 535–580 BGB in ihrer ursprünglichen Fassung nicht geeignet waren, die Rechtsverhältnisse so zu ordnen, dass beide Marktseiten ihre Interessen wahren konnten. Das lag neben der bereits erwähnten fehlenden Differenziertheit der Normen vor allem an ihrem dispositiven Charakter. Die dem Vertragsrecht des BGB inhärente Gestaltungsfreiheit wurde von der Vermieterseite mit Hilfe von Musterverträgen zur einseitigen Ausformung der Rechtsbeziehungen genutzt. Neben den §§ 535ff BGB entstand ein eigenständiges „Mietrecht der Praxis“. Die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen, die heute am Maßstab der §§ 307–309 BGB von den Gerichten ohne viel Federlesens praktiziert wird, steckte damals noch in den Kinderschuhen, weil sie im Wesentlichen auf den sehr weiten Maßstab der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) angewiesen war. So kam es, dass selbst die wenigen mietergünstigen Normen, wie die Vorleistungspflicht des Vermieters (s § 551 BGB aF), in der Praxis kaum Bedeutung erlangten.

Gesamter Beitrag in wobl, Dezember 2009,  22. Jahrgang.
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Korrespondenz:
Univ.-Prof. Dr. Martin Häublein, Leopold-Franzens-Universität, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Wohn- und Immobilienrecht, Innrain 52, A-6020 Innsbruck
RA Dr. Arnold Lehmann-Richter, Kanzlei Müller Radack, Französische Straße 9 – 12, D-10117 Berlin

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Gepostet von Tanja Szabo am 5.01.2010. In News. Abonnieren mit RSS 2.0. Sie können Kommentare oder Trackbacks setzen